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分期付款购房合同,逾期付款后出卖人即可解除合同的约定是否有效

2019-04-15

合同法意义上的分期付款,在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款中有界定:系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。
房屋买卖合同中,通常不会一次性支付,如果双方约定房价款分三期或更多期支付的,就属于分期付款购房合同。
在房屋交易中,通常出卖人一方占据谈判优势地位,对于出卖人为开发商时自不待言,即使在二手房交易出卖人为自然人时也多如此,为了对买受人形成足够强的约束震撼效果,在房屋买卖合同中可能约定有较为严苛的付款条款,如在分三次付款的购房合同中约定如出现买受人某次逾期付款(或超过一定期限如7天),就构成根本违约,卖房人即有权解除合同并主张违约金赔偿(如违约金按房屋交易价的20%计算)。
那么,如此约定的效力究竟如何?用一具体交易实例表述:房屋交易价300万,分四次付清,前三次每次支付总价30%购房款,最后一次付尾款为总价的10%,合同条款明确约定如有逾期付款,出卖人即有权解除合同并主张总价20%的违约金;其后在支付10%购房尾款时出现逾期,此时,出卖人能否主张解除合同?
结论应当是否定的,从价值判断和利益衡量的角度的理由,在于10%的购房尾款逾期支付通常不会导致出卖人的合同目的无法实现,即未达到根本违约的程度,如果对解除合同主张予以肯定,则与鼓励交易的合同法目的是相悖的。
前述解除权条款应被认定无效的法律依据在于:
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条第二款规定:分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定,损害买受人利益,买受人主张该约定无效的,人民法院应予支持。
而《合同法》第一百六十七条的规定是:分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
显然,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条是为了倾斜保护分期付款买卖合同中买受人的利益,即在于前文中提到的实践中分期付款买卖合同中买受人一般都是处于弱势地位一方,如此可维护合同的稳定、实现鼓励交易的目的,从大的社会意义上而言,也是有利于社会经济秩序的稳定。
当然,对于逾期付款未达到购房款五分之一情况下相应解除权条款应认定无效,仅限于在分期付款购房情境下;如果并非分期付款购房,则当属有效,如出现逾期付款情形,出卖人据此行使合同解除权主张解除合同,则是完全没毛病的,法律依据为《合同法》九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。

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