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律师随笔

未经抵押权人同意,针对抵押房屋买卖合同是否有效

2018-07-07

基本案情:

2013年12月21日,W女士与YH地产公司签订商品房认购单份,认购10幢1单元70×室房屋一处。同月24日,W女士将45万元江入该公司账户,该公司出具收据,收到W女士房款45万元。

2014年8月13日,该公司出具《说明》,载明将W女士原认购的10幢1单元70×室房源调换至同小区9幢1单元120×室。若以后出现任何纠纷,该房屋产权属W女士,所有责任由该公司承担,差价另行结算。

2014年9月23日,W女士缴纳了物业管理费、电梯检测维护费、二次供水费及垃圾清理费等相关费用。

2014年9月27日,该公司又出具一份《说明》,载明现9幢1单元120×室通水、电、气、装修,业主物业费已交,若担保公司与W女士有任何纠纷,由该公司司承担(全款付齐)。W女士原认购的10幢1单元70×室45万元房款已付齐,后期调换9幢1单元120×室的房款差价部分W女士与YH地产公司尚未结算。

涉案房屋在调换给W女士前已经被抵押给担保公司。

后W女士诉请确认其与YH地产公司之间对于9幢1单元120×室房屋买卖关系有效。

法律分析:

一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中W女士与YH地产公司签订的商品房认购单,已明确约定了所购商品房的具体房号、建筑面积、单价、总房房款以及优惠等,且YH地产公司已按约定收受了W女士该套房屋45万元购房款。因YH地产公司将该套房屋已出售他人,YH地产公司又调换涉案房屋交付与W女士,并约定了差价另行结算。W女士与YH地产一签订的协议应为商品房买卖合同。YH地产公司在此之前虽已将涉案房屋抵押给他人,但引起不动产变动的原因行为即合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响,双方之间的转让行为应为有效。

二、针对本案涉及未经抵押权人同意、抵押财产买卖合同效力间题,《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。从而确立了合同同效力和物权效力区分原则。根据该条物权变动原因与结果区分原则之规定精神,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

三、但是,对于在抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,转让抵押财产,买卖合同是否无效,对此法律和司法解释均无明确规定。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿偾务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。

根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神,在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,该转让指的是不动产物权变动的结果,而不是原因,而引起不动产变动的原因行为即买卖合同的合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响,对于合同效力的判断标准应主要以合同内容是否存在《合同法》第五十二条规定情形为标准。

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